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Bancos. Préstamos

PRESTAMO

Préstamos

 

Veremos dos tipos de préstamo: el préstamo hipotecario y el préstamo al consumo. El préstamo hipotecario es el que habitualmente se utiliza para la compra de una vivienda; mientras que el préstamo al consumo se usa más con garantía personal para productos de precio elevado como un coche, muebles...

 

Préstamo hipotecario

¿Cuáles son las características generales de los préstamos hipotecarios?

 

El préstamo hipotecario es el que habitualmente se utiliza para la compra de vivienda, sirviendo dicha vivienda como garantía para su concesión. En caso de que no paguemos el préstamo, la entidad de crédito puede promover la venta de la vivienda y cobrarse con el producto de la venta la cantidad pendiente de pago.


Normalmente, mediante un préstamo hipotecario se suele conseguir entre un 70 y un 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque algunas entidades conceden en algunos supuestos hasta el 100%. El valor de tasación no es el precio que realmente se ha pagado sino el valor que concede a la vivienda un experto que envía la entidad de crédito.


Suelen ser, debido a su importe y garantía, de larga duración.

 

 

¿Qué información previa es necesaria?

 


Las entidades de crédito están obligadas a informarnos cuando deseemos solicitar un préstamo hipotecario de cuantía no superior a 150.000 euros mediante un folleto orientativo gratuito que debe contener, al menos, datos sobre:


1. Identificación del préstamo: nombre comercial y cuantía máxima respecto al valor de tasación.

2. Plazos total, de carencia(en su caso), periodicidad de los pagos y sistema de amortización.

3. Tipo de interés, indicando si es fijo o variable, especificando sus características y la TAE.

4. Comisiones y gastos.

5. Importe de las cuotas periódicas


Si una entidad de crédito decide concedernos un préstamo hipotecario por un importe no superior a 150.000 euros debe presentarnos por escrito una oferta vinculante de préstamo, con plazo de validez no inferior a 10 días hábiles y con el siguiente contenido:

 

- Capital: importe y forma de entrega.


- Condiciones de amortización, con indicación de las cuotas.


- Intereses, especificando sus condiciones tanto en los préstamos a tipo fijo como en los de tipo variable.


- Comisiones de apertura, de reembolso anticipado y otras.


- Gastos: de tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, de tramitación, seguros y otros.


- Intereses de demora.


Si decidimos aceptar dicha oferta, tenemos derecho a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario durante tres días hábiles en la oficina del notario para comprobar si coincide con la oferta.

 

 

¿En qué se diferencian el tipo de interés fijo y el variable?

 

Como su propio nombre indica, el tipo de interés fijo es el que se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.


El tipo de interés variable, en cambio, es el que puede fluctuar aumentando o disminuyendo.

 

 

¿Cuáles son los sistemas de amortización más comunes?

 


En los préstamos con un tipo de interés fijo se suelen efectuar los pagos mediante el sistema de cuotas constantes, consistente en abonar la misma cantidad de dinero en todas las cuotas (por lo general mensuales, aunque puede pactarse otra periodicidad) hasta el final del préstamo. Existe también la posibilidad de que acordemos amortizarlo mediante cuotas variables, sistema en el que la cantidad a pagar varía a lo largo de la vida del préstamo. Este sistema puede ser de cuota creciente, cuando va ascendiendo con el paso del tiempo, o de cuota decreciente.


En los préstamos a tipo variable el método más utilizado es mantener fija la cuota de cada período (por lo general anual) situado entre dos revisiones del tipo de interés a pagar. Cabe también la posibilidad de que pactemos cuotas constantes de pago, alargándose o acortándose el período de pago según los tipos de interés suban o bajen.

 

 

¿Qué gastos conllevan los préstamos hipotecarios?

 


Además de tener que devolver periódicamente a la entidad de crédito el capital que nos ha prestado junto con los intereses correspondientes, hay una serie de gastos, con independencia de los generados por la compra de la vivienda, que hay que abonar:

 

1- Los gastos de tasación de la vivienda.


2- La comisión de apertura del préstamo que suele cobrar la entidad de crédito.


3- Los aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad, ya que el préstamo hipotecario debe formalizarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad.


4- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que actualmente es el 0,5% de la cantidad total garantizada con la hipoteca.


5- Los gastos de gestión.


6- Los seguros que se pacte suscribir.


7- Las comisiones por amortización o por cancelación anticipada, cuando se pague parte o todo el importe pendiente antes del vencimiento pactado. La comisión de cancelación anticipada de préstamos a tipo de interés variable no puede ser superior al 1% del capital pendiente de amortizar. En el caso de préstamos hipotecarios a tipo fijo que se subroguen en otros a interés variable, las organizaciones que agrupan a los bancos (AEB) y a las cajas de ahorros (CECA) se han comprometido a que la comisión de cancelación anticipada no supere el 2,5 % del capital pendiente.


8- Los gastos por cancelación de la hipoteca, una vez terminado de pagar el préstamo hipotecario, que incluyen aranceles notariales y registrales, IAJD y gastos de gestión.

 

 

¿Cómo cambiar las condiciones del préstamo que estamos pagando?

 


Es bien sabido que los tipos de interés de los préstamos han descendido considerablemente en los últimos años. Ello ha originado que muchos préstamos que se pactaron en su día con un tipo de interés fijo al tipo que entonces resultaba normal resulten en la actualidad excesivos si se comparan con los que se conceden ahora. Debemos saber que para remediar estas situaciones o, en general, para modificar las condiciones de un préstamo en vigor, tenemos básicamente dos posibilidades: la novación o la subrogación.


La NOVACIÓN consiste en que el préstamo permanece en la misma entidad de crédito, pero pactando la modificación de alguna de sus condiciones. Mediante la novación se puede rebajar el tipo de interés, cambiar un tipo de interés fijo por otro variable, ampliar el plazo de amortización, etc.


La SUBROGACIÓN consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad de crédito que nos mejore las condiciones del tipo de interés. La subrogación conlleva una serie de gastos: comisión por cancelación anticipada, honorarios notariales y registrales, de gestión, etc. Esto hace que si nos ofertan condiciones similares por modificar las condiciones de nuestro préstamo en la entidad de crédito en la que lo tenemos que por llevarlo a otra entidad, sea más interesante mantenerlo en la primera entidad.

 

 

Préstamo al consumo


¿Cuáles son las características fundamentales de los préstamos al consumo?

 

Son aquellos préstamos con garantía personal (y, en ocasiones, con otras garantías añadidas, como la de algún avalista) que los consumidores destinamos a la adquisición, siempre que no sea para nuestra actividad empresarial o profesional, de un producto o de un servicio de precio elevado (por ejemplo, un coche, muebles, un viaje, etc.).


El importe y el plazo por el que se conceden estos préstamos suele ser notablemente inferior al de los hipotecarios. El interés, por el contrario, suele ser más elevado.


Si lo solicitamos, la entidad de crédito tiene obligación (para préstamos superiores a 150 euros) de efectuar una oferta por escrito con todas las condiciones del préstamo, oferta que es vinculante durante al menos diez días hábiles.


Los costes de formalización de un préstamo al consumo son normalmente menores que los de un préstamo hipotecario, ya que no suele vinculares al pago del mismo ningún inmueble.

En el caso de obtener un préstamo cuyo importe esté comprendido entre 150  y 18.000 euros tenemos derecho a reembolsarlo anticipadamente, de forma parcial o total, en cualquier momento de la vigencia del préstamo. En tal caso, la comisión por amortización o por cancelación anticipada no puede superar el 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente cuando el préstamo sea a tipo variable y el 3 % cuando sea a tipo fijo.



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