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Vivienda. Venta por intermediario

VIVIENDA

Vivienda: Venta por inmobiliaria, constructora o promotora

VIVIENDA: Oferta, promoción y publicidad 

 Toda oferta, promoción o publicidad, se ajustará a las verdaderas características de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.

 Toda oferta, promoción o publicidad se hará de manera que no induzca a error a los compradores y no silenciará datos fundamentales de la finca sobre la que se informa.

 Cuando la oferta, promoción o publicidad incluya datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato posterior

VIVIENDA: La información  

El vendedor, está obligado a tener a disposición del público información sobre: 

 Datos identificativos del vendedor: nombre o razón social, domicilio y la inscripción en el Registro Mercantil.

 Planos de la vivienda, emplazamiento de sus instalaciones de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como sus respectivas garantías y medidas de seguridad contra incendios.

 Descripción de la vivienda con su superficie útil, así como la del edificio, zonas comunes y elementos accesorios.

 Materiales empleados en la construcción, especialmente aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo, así como aislamientos térmicos y acústicos.

 Instrucciones sobre el uso y mantenimiento de las instalaciones que lo requieran y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

 Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

 Copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción, así como licencia de ocupación o utilización de la vivienda y sus anexos y "copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelarias o compensatorias".

 Extracto de obligaciones o deudas de la vivienda en cuestión, en relación a la Comunidad de propietarios -caso de estar constituida -, así como el conocimiento de sus Estatutos y normas de funcionamiento y contratos de servicios y suministros vigentes.

 Los tributos que gravan la propiedad y el uso de la vivienda.

 Forma en que se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar en concreto:

a) que el consumidor no soportará los gastos de titulación que correspondan al vendedor.

b) los artículos 1.279 (sobre las obligaciones recíprocas de los contratantes) 1 1.280 1º (relativo a la obligación de hacer constar el contrato en documento público) del Código Civil.

c) Que el derecho a la elección de notario corresponde al consumidor.

 Si las viviendas o las zonas comunes o elementos accesorios no están terminados se indicará la fecha de entrega.

 En la primera transmisión, el nombre y domicilio del arquitecto y del constructor.

 En cuanto al PRECIO, la información ha de ser más exhaustiva, debiéndose expresar:

a) Precio total de la venta, entendiéndose que incluye honorarios del agente, en su caso, y los impuestos correspondientes, y en segunda y posteriores transmisiones los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP e IAJD).

b) Si el precio es aplazado se especificará: el tipo de interés, la cuantía y fecha de las amortizaciones, así como las garantías que deberá constituir el comprador.

c) Si existe una hipoteca que grava la vivienda, se indicarán los datos identificativos de la escritura de hipoteca correspondiente, del notario autorizante de la misma y de la fecha de inscripción en el registro, así como la responsabilidad hipotecaria de cada piso, con sus cantidades y vencimientos.

d) Siempre se hará constar que cualquier cantidad entregada antes de la formalización del contrato será deducida del precio final.

e) Si la vivienda no está construida o acabada, y se exige la entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio, deberán tener a disposición del público las copias de los documentos que garanticen la devolución de dichas cantidades en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, así como información sobre la cuenta especial del promotor a tales efectos.
Además será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la venta de las viviendas que se haga constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 57/1968, de 27 de julio, haciendo mención expresa de la Entidad que ha de garantizar la devolución de tales cantidades en caso de incumplimiento, así como de las Entidades Bancarias o Cajas de Ahorro en que habrán de ingresarse las mismas en cuenta especial.

VIVIENDA: El contrato  

Una vez que usted haya decidido comprar, sepa que a la firma del contrato puede y DEBE EXIGIR que todos los documentos señalados anteriormente se le entreguen por cuenta del vendedor, es decir, sin que ello suponga gasto para usted.

Además, el contrato debe reunir unos requisitos mínimos que, entre otras cosas, supone estar redactado de forma clara y sencilla, respondiendo a los principios de buena fe y justo equilibrio entre las contraprestaciones. Esto significa que quedan prohibidas aquellas cláusulas que:

 No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, el tipo de interés y las condiciones de amortización de los créditos.

 Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

 Impongan incrementos del precio por conceptos adicionales no sometidos a la decisión del comprador. Al respecto debe tener en cuenta que:

a) Toda reforma de obra imprevisible que repercuta en el precio debe ser autorizada por el adquirente.

b) Toda reforma propuesta por el adquirente deberá documentarse, indicándose su contenido, precio y plazo de entrega. 

 Repercutan sobre el comprador errores o fallos administrativos o bancarios que no le sean imputables directamente.

 Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abordar los gastos derivados de la titulación que por ley o por su naturaleza corresponda al vendedor. Por ejemplo: de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción, su división o cancelación.

VIVIENDA: Garantías adicionales de los contratos de cesión de vivienda donde se pacta la entrega de cantidades anticipadas 

Se establecen unos requisitos especiales para este tipo de contratos: 

 Que se consigne expresamente en el contrato que el cedente queda obligado a devolver al cesionario las cantidades percibidas a cuenta, más el interés legal del dinero vigente en ese momento, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se especifiquen en el contrato o no se obtenga la Licencia de Primera Ocupación.

 Que se designe la cuenta especial de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorro a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido a anticipar como consecuencia del contrato.

 Que en el momento del otorgamiento se haga entrega al cesionario del aval solidario o contrato de seguro otorgado por el vendedor con la Entidad avalista o aseguradora que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.



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