Vivienda y Asuntos Sociales

DECRETO 103/1997, de 6 de mayo, de desarrollo de la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las transmisiones de viviendas de protección oficial.

Mediante el Decreto 140/1990, de 22 de mayo, se desarrolló la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las transmisiones de viviendas de protección oficial, en lo referente al procedimiento para el ejercicio de dichos derechos y al régimen de adjudicación de las viviendas adquiridas. Posteriormente fue modificado mediante el Decreto 103/1992, de 29 de abril, sobre medidas financieras en materia de vivienda.

El Consejo de Gobierno en su sesión de fecha 28 de mayo de 1996 aprobó el Plan Director de Vivienda 1996-1999, Etxebide, el cual fue remitido a su vez al Parlamento Vasco, para su debate ante el Pleno, de conformidad con lo previsto en los artículos 164 y 165 de su Reglamento, con fecha 26 de junio de 1996; cuya misión es facilitar el disfrute de una vivienda en condiciones dignas a la población de la Comunidad Autónoma del País Vasco, particularmente a sus colectivos más desfavorecidos, optimizando la eficacia de los recursos disponibles. Su finalidad es establecer las directrices de las actuaciones del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente durante el próximo cuatrienio, incorporando principios de planificación estratégica.

Entre las estrategias de dicho Plan se encuentra la optimización de la eficacia social del patrimonio de viviendas ya existente, controlando las segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas para evitar el desplazamiento de sus precios hacia la estructura de los precios del mercado libre, así como la lucha contra el fraude en la vivienda protegida.

El Plan Etxebide indica asimismo las líneas orientativas de las reformas normativas que deben acometerse para la consecución de sus objetivos.

Como consecuencia de la aprobación de dicho Plan, se ha creado un nuevo marco normativo en la Comunidad Autónoma sobre medidas financieras en materia de vivienda y sobre medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales que hace necesario adaptar el régimen de adjudicación de las viviendas adquiridas en virtud de los derechos de adquisición preferente a las nuevas determinaciones.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su reunión del día 6 de mayo de 1997,

DISPONGO:

CAPITULO I

PROCEDIMIENTO PARA EL EJERCICIO

DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Artículo 1.– Ámbito de actuación.

1.– El ámbito de actuación de los derechos de tanteo y retracto se circunscribe a las viviendas de protección oficial y sus anejos.

2.– El objeto del negocio jurídico por el que se concierta la transmisión de las viviendas de protección oficial y sus anejos, ha de referirse exclusivamente a éstos sin que pueda extenderse a otros bienes diferentes de los ya señalados.

Artículo 2.– Trámites de notificación de la enajenación a la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

1.– Los propietarios de viviendas de protección oficial y sus anejos, que hayan concertado su transmisión deberán notificarlo fehacientemente a la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco a través de la Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en el Territorio Histórico correspondiente.

2.– Se entenderá por notificación fehaciente a los efectos de este Decreto la realizada mediante acta notarial en la que conste su remisión a la correspondiente Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco a través de cédula con acuse de recibo.

3.– Serán objeto de notificación los siguientes extremos:

a) Identidad de las partes que han concertado la transmisión con indicación del número de Documento Nacional de Identidad y domicilio.

b) Número de expediente de construcción de la vivienda y de los anejos, así como su descripción y superficie.

c) Título e inscripción a favor de quien ostente la propiedad.

d) Precio de la vivienda y de los anejos, objeto de la transmisión acordada.

e) Condiciones de pago del precio, con señalamiento de aplazamiento del mismo si se hubiere establecido.

f) Cargas o condiciones resolutorias o suspensivas existentes.

Artículo 3.– Notificación y visado de los contratos de compraventa y documentos de adjudicación.

1.– Junto con la correspondiente acta notarial deberá presentarse para su visado, caso de que ello no se haya efectuado con anterioridad, el contrato de compraventa o el documento de adjudicación de las viviendas y de los anejos. A estos efectos, tanto en el contrato de compraventa como en el documento de adjudicación, se hará constar expresamente que la transmisión de la vivienda de protección oficial estará sometida a las disposiciones de la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Si la presentación del contrato de compraventa o documento de adjudicación se efectúa con posterioridad a la notificación fehaciente del acta notarial a requerimiento de la Delegación Territorial correspondiente, será la fecha de presentación de aquel documento la que deberá ser tenida en cuenta para el cómputo de plazos a los efectos del ejercicio de los derechos de adquisición preferente.

2.– La presentación para su visado en la Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco del contrato de compraventa o documento de adjudicación correspondiente, podrá tener la consideración de notificación fehaciente a la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco de la transmisión acordada siempre que así se solicite expresamente por el vendedor, se recojan en el contrato de compraventa o documento de adjudicación todos los requisitos recogidos en el artículo anterior y se efectúe la correspondiente diligencia por el Secretario de la citada Delegación Territorial. En todo caso la presentación de los contratos de compraventa o documento de adjudicación para su visado deberá observar el plazo de diez días desde su otorgamiento preceptuado en el artículo 116 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio.

Artículo 4.– Ejercicio del derecho de tanteo.

El ejercicio del derecho de tanteo en favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco o de cualquier otra Entidad de la Administración Institucional de ella dependiente, se realizará, previa propuesta del Delegado Territorial correspondiente, mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en el plazo de 30 días naturales siguientes a la notificación completa y fehaciente de la transmisión acordada. La citada Orden será notificada a las partes que han acordado la transmisión en el mismo plazo por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.

Artículo 5.– Efectos del ejercicio del derecho de tanteo.

1.– Una vez hecho ejercicio del derecho de tanteo, la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco se subrogará en la misma posición jurídica del adquirente inicialmente previsto, con idénticos derechos y obligaciones que los que éste tenía, siempre que los mismos se ajusten a la normativa vigente.

Si el precio de venta fijado en el contrato o documento de adjudicación fuese superior al máximo permitido, la subrogación se realizará considerando como precio de venta el precio máximo de venta fijado por la normativa vigente, según se trate de viviendas sociales o del resto de viviendas de protección oficial.

2.– Excepcionalmente, cuando se acuerde la transmisión en un mismo contrato de compraventa, documento de adjudicación u otro instrumento jurídico de una vivienda de protección oficial junto con un garaje o trastero no vinculados, la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrá ejercer el derecho de tanteo exclusivamente sobre la vivienda, siempre que existan razones motivadas que así lo fundamenten.

Artículo 6.– Formalización en escritura pública.

1.– Los propietarios de las viviendas y de los anejos, sobre los que la Administración haya ejercido el derecho de tanteo, y siempre que los mismos dispongan de la calificación definitiva, deberán formalizar escritura pública de compraventa a favor de la Administración tanteante en el plazo de dos meses a partir de la notificación de la Orden por la que se ejercite el derecho de tanteo; salvo que en el contrato o documento de adjudicación se haya fijado otro plazo superior, en cuyo caso habrá de respetarse.

2.– Si la vivienda sobre la que se ejercita el derecho de tanteo no cuenta con la calificación definitiva, el transmitente deberá formalizar escritura pública de compraventa a favor de la Administración tanteante en el plazo de tres meses desde la concesión de la calificación definitiva; salvo que en el contrato o documento de adjudicación se haya fijado otro plazo superior, en cuyo caso habrá de respetarse.

3.– Excepcionalmente, a instancia del transmitente y mediando justa causa, el Delegado Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá prorrogar los plazos de formalización en escritura pública.

Artículo 7.– Ejercicio del derecho de retracto.

1.– En caso de falta de notificación del transmitente, siendo ésta defectuosa o incompleta, habiéndose producido la transmisión notificada antes de la caducidad del derecho de tanteo o habiéndose realizado la transmisión en condiciones distintas a las notificadas, la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco podrá ejercer, para sí o en beneficio de cualquier otra Entidad de la Administración Institucional de ella dependiente, el derecho de retracto, mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. El plazo para el ejercicio de este derecho será de 60 días naturales contados desde el siguiente a la notificación, que el adquirente deberá hacer en todo caso a la Administración, de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega fehaciente de copia de la escritura pública correspondiente.

2.– La notificación del adquirente, expresada en el número anterior, deberá ser efectuada por éste en el plazo de treinta días naturales contados desde el siguiente al de la fecha de formalización de la transmisión en escritura pública.

La entrega fehaciente de copia de la escritura pública se realizará mediante remisión de copias autorizada y simple de la misma a la correspondiente Delegación Territorial del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, que dejará constancia de la fecha de recepción mediante diligencia en ambas copias devolviendo la autorizada al adquirente que la hubiera entregado o a su representante. Esta entrega será bastante para el cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 15 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.

3.– En el caso de incumplimiento del deber de notificación de la transmisión efectuada, la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, desde el momento en que tuviera conocimiento por cualesquiera otros medios de la realidad de dicha transmisión, podrá ejercer el derecho de retracto en las mismas condiciones del número primero de este artículo.

4.– La Orden de ejercicio del derecho de retracto se notificará por cualquiera de los medios admitidos en Derecho en el plazo de 60 días naturales señalado en el número primero de este artículo tanto al transmitente como al adquirente, o al tercero actual propietario de la vivienda y anejos en su caso, que se verá obligado a enajenarlos a la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

La transmisión de la vivienda a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco se realizará en los mismos términos que la primera transmisión efectuada, independientemente de que se hayan producido posteriores transmisiones a terceros con anterioridad al ejercicio del derecho de retracto.

5.– Una vez hecho uso del ejercicio del derecho de retracto, nacerán para el adquirente, o para el tercero actual propietario de la vivienda y anejos, las mismas obligaciones de formalización en escritura pública que las contempladas para el derecho de tanteo.

Artículo 8.– Reembolsos.

1.– El ejercicio del derecho de retracto, hará surgir la obligación para la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco de reembolsar al adquirente los siguientes gastos efectuados por éste y que se encuentren debidamente justificados:

a) Los gastos de contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la transmisión.

b) Los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o en los anejos, que no fuere posible retirarlos sin detrimento de los bienes.

Los gastos anteriores se abonarán conjuntamente con el pago del precio de la vivienda y anejos efectuados por el adquirente.

2.– Si se hubieran producido posteriores transmisiones a terceros con anterioridad al ejercicio del derecho de retracto, también deberán reembolsarse a los terceros propietarios los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o en los anejos, que no fuere posible retirarlos sin detrimento de los bienes.

3.– Los gastos relacionados en el número primero de este artículo también serán reembolsados por la Administración tanteante, cuando los mismos hayan sido satisfechos por el inicialmente obligado a la adquisición de la vivienda y anejos, sobre los que se ha ejercido el derecho de tanteo.

CAPÍTULO II

RÉGIMEN DE ADJUDICACIÓN DE LAS VIVIENDAS ADQUIRIDAS EN VIRTUD DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Artículo 9.– Carácter y adjudicación de las viviendas adquiridas en virtud de los derechos de adquisición preferente.

1.– Las viviendas de protección oficial adquiridas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en virtud del ejercicio de los derechos de adquisición preferente reconocidos en la Ley 7/1988, de 15 de abril, del Parlamento Vasco, mantendrán el régimen jurídico bajo el cual fueron calificadas. Esto no obstante, las viviendas de protección oficial cuyo precio de adquisición no supere el máximo que establezca la normativa vigente sobre medidas financieras y régimen jurídico de las viviendas sociales, tendrán la consideración de viviendas sociales.

2.– El procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección oficial adquiridas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en virtud del ejercicio de los derechos de adquisición preferente reconocidos en la Ley 7/1988, de 15 de abril, del Parlamento Vasco, será el establecido en la normativa vigente para segundas y posteriores adjudicaciones de viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Su régimen de acceso y uso podrá ser cualquiera de los establecidos en dicha normativa.

3.– El adjudicatario de una vivienda social habrá de reunir los requisitos que al efecto se señalan en la normativa vigente para segundas y posteriores adjudicaciones de viviendas sociales propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

4.– El adjudicatario de una vivienda de protección oficial habrá de cumplir los requisitos que se recogen en la normativa vigente sobre medidas financieras en materia de vivienda para poder ser beneficiario de financiación cualificada.

En el caso de que se trate de viviendas concertadas de protección oficial, de conformidad con lo establecido en el artículo 13.2 del Decreto 104/1997, sobre promociones concertadas de viviendas de protección oficial, el adjudicatario de la misma habrá de acreditar, durante el plazo de diez años a partir de la concesión de la calificación definitiva, el cumplimiento de los mismos requisitos que los exigidos en la convocatoria pública de concurso.

Artículo 10.– Financiación cualificada.

1.– Los adjudicatarios de viviendas de protección oficial adquiridas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en virtud del ejercicio de los derechos de adquisición preferente reconocidos en la Ley 7/1988, de 15 de abril, del Parlamento Vasco, podrán acceder a las medidas financieras recogidas en la normativa vigente sobre medidas financieras en materia de vivienda.

2.– Para el acceso a las medidas financieras citadas los adjudicatarios deberán cumplir los requisitos establecidos para adquirentes de vivienda en la normativa vigente sobre medidas financieras en materia de vivienda y cumplimentar idéntica tramitación para la obtención de la financiación.

Artículo 11.– Precio de venta en la adjudicación de las viviendas y anejos.

El precio máximo de venta de las viviendas y de los anejos será el de adquisición, al que se añadirán los gastos de escrituración, registrales y otros gastos que se hayan producido en la adquisición, incluidos los gastos de acondicionamiento y rehabilitación que se efectúen en su caso por la Administración, no pudiendo superar el máximo establecido en cada caso por la normativa específica vigente, según se trate de viviendas sociales o del resto de viviendas de protección oficial.

El pago del precio se exigirá siempre al contado.

Artículo 12.– Renta en la adjudicación de viviendas y anejos.

La renta máxima anual de las viviendas y de los anejos será la establecida en la normativa específica vigente en cada caso, según se trate de viviendas sociales o del resto de viviendas de protección oficial.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.– Los derechos de adquisición preferente a favor de la Comunidad Autónoma del País Vasco se extenderán a aquellas transmisiones de viviendas que hayan sido calificadas como de protección oficial, en tanto se encuentre vigente su asimilación a dicho régimen, de conformidad con lo establecido en la normativa vigente sobre rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado y sobre medidas financieras en materia de vivienda.

Segunda.– 1.– Cuando por el ejercicio de los derechos de adquisición preferente deviniere propietario de las viviendas, como beneficiario cualquier Entidad integrante de la Administración pública de la Comunidad Autónoma del País Vasco, incluidas las Sociedades Públicas adscritas a dichas Entidades siempre que actúen en el área de vivienda, o la Sociedad Pública adscrita al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco que actúe asimismo en el área de vivienda, se especificará en la Orden por la que se ejercita el derecho de adquisición preferente que el Ente público beneficiario deberá hacerse cargo del pago del precio de la adquisición abonando directamente el importe del mismo al vendedor de la vivienda y de los anejos, en su caso.

2.– El procedimiento de adjudicación de las viviendas del Ente público adjudicatario de las mismas será el establecido en el presente Decreto para las viviendas de protección oficial propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

1.– Lo dispuesto en el presente Decreto será de aplicación a los derechos de adquisición preferente de viviendas de protección oficial cuyo ejercicio sea posterior a su entrada en vigor.

2.– Sin perjuicio de lo establecido en el número anterior, los trámites pendientes de adjudicación de viviendas de protección oficial propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en virtud de los derechos de tanteo o retracto ya ejercitados se realizarán de conformidad a las disposiciones de este Decreto.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

A partir de la entrada en vigor del presente Decreto quedan derogados el Decreto 140/1990, de 22 de mayo, del Gobierno Vasco, de desarrollo de la Ley 7/1988, de 15 de abril, sobre derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las transmisiones de viviendas de protección oficial y cuantas disposiciones se opongan a lo dispuesto en aquél, sin perjuicio de que puedan seguir aplicándose a las situaciones creadas a su amparo.

DISPOSICIONES FINALES

Primera.– El Consejero del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco podrá dictar, en el marco de sus competencias, cuantas disposiciones sean precisas para la ejecución y desarrollo del presente Decreto.

Segunda.– El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

Dado en Vitoria-Gasteiz, a 6 de mayo de 1997.

El Lehendakari,

JOSÉ ANTONIO ARDANZA GARRO.

El Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda

y Medio Ambiente,

FRANCISCO JOSÉ ORMAZABAL ZAMAKONA.